계약금·중도금·잔금, 납부 구조와 중도금 대출 용어

2026.11.3 정리

세 단계로 나눠 내는 이유

아파트 분양 대금은 한 번에 내지 않고 계약금, 중도금, 잔금 세 단계로 나눠 낸다. 공사 기간이 2년에서 3년이므로 그 동안 공정에 맞춰 돈을 나눠 받는 구조다. 비율은 사업장마다 다르지만 계약금 10퍼센트, 중도금 60퍼센트, 잔금 30퍼센트가 가장 흔하고, 계약금을 20퍼센트로 올리거나 중도금을 50퍼센트로 줄이는 단지도 있다. 비율과 납부일은 입주자모집공고문의 공급 금액 및 납부 일정 표에 적혀 있다. 아래 내용은 2026년 기준으로 정리한 것이며, 구체적인 숫자와 요건은 입주자모집공고문과 청약홈 안내가 우선하고 제도는 바뀔 수 있다.

납부 구조 한눈에 보기

계약금

계약금은 당첨자 계약일에 자기 자금으로 내야 한다. 대출이 어렵고, 계약 뒤 해지하면 돌려받지 못하는 것이 원칙이다. 일부 단지는 계약금을 1차 정액(예를 들어 1,000만 원)과 2차 나머지로 나누어 한 달 정도 시간을 주기도 한다. 계약금에 발코니 확장비와 유상 옵션 계약금이 따로 붙는지도 공고문에서 봐야 한다.

중도금과 대출 용어

중도금은 보통 여러 회차로 나누어 내며, 대부분의 수분양자가 사업주체가 알선한 금융기관의 집단대출을 이용한다. 이때 세 가지 용어를 알아야 한다.

• 이자 후불제: 중도금 대출 이자를 매달 내지 않고 입주 때 잔금과 함께 한꺼번에 낸다. 입주 전 부담은 없지만 입주 시 목돈이 필요하고 이자가 쌓인다.
• 무이자: 중도금 대출 이자를 사업주체가 대신 부담한다. 분양가에 반영되어 있다고 보는 것이 맞고, 일부 회차만 무이자인 경우도 있다.
• 자납: 수분양자가 대출 이자를 매달 직접 낸다. 입주 때 부담이 작은 대신 공사 기간 내내 이자를 감당해야 한다.

중도금 대출은 주택도시보증공사나 한국주택금융공사의 보증으로 이뤄지며 보증 한도와 횟수 제한이 있다. 대출 비율은 분양가의 일정 비율로 정해지고, 신용 상태나 다른 대출에 따라 한도가 줄거나 거절될 수 있다. 대출이 안 되면 자기 자금으로 내야 하며, 중도금을 연체하면 연체 이자가 붙고 일정 회차 이상 연체되면 계약이 해지될 수 있다. 중도금 대출 금리는 대출 실행 시점의 금리가 적용되므로 공고 시점의 안내 금리와 다를 수 있다.

발코니 확장비와 옵션비의 납부

발코니 확장과 시스템 에어컨, 붙박이장 같은 유상 옵션은 분양 계약과 별도의 계약이며 납부 일정도 따로 있다. 보통 계약금 10퍼센트를 분양 계약 때 함께 내고 잔금은 입주 때 내며, 중간에 중도금을 두는 단지도 있다. 옵션 금액은 중도금 집단대출에 포함되지 않는 것이 일반적이어서 자기 자금으로 준비해야 한다. 옵션 계약은 분양 계약과 달리 중도 해지가 어렵고 계약금이 귀속되므로 선택할 때 신중해야 한다.

잔금과 입주

잔금은 입주 지정 기간 안에 내며, 이때 중도금 대출을 갚고 주택담보대출(잔금 대출)로 바꾸는 경우가 많다. 잔금 대출은 중도금 대출과 달리 일반 주택담보대출 규제가 적용되어 담보인정비율, 총부채원리금상환비율, 지역별 대출 한도에 따라 받을 수 있는 금액이 달라진다. 분양 당시보다 규제가 강해져 있으면 예상보다 적게 나올 수 있으므로 잔금 시점의 대출 가능액을 미리 계산해 두어야 한다. 잔금을 내야 열쇠를 받고 소유권 이전 등기를 할 수 있으며, 잔금과 별도로 취득세, 등기 비용, 선수관리비, 발코니 확장 잔금이 같은 시기에 나간다.

납부 일정표를 읽는 예시

분양가 6억 원에 계약금 10퍼센트, 중도금 60퍼센트 6회, 잔금 30퍼센트인 단지를 보자. 계약 때 6,000만 원, 그 뒤 여섯 번에 걸쳐 매번 6,000만 원, 입주 때 1억 8,000만 원을 낸다. 중도금 3억 6,000만 원을 전액 대출받고 이자 후불제라면 입주 때 잔금에 그동안 쌓인 이자를 더해 내야 한다. 여기에 발코니 확장비와 옵션비가 별도 일정으로 붙고, 취득세는 잔금 뒤 60일 안에 낸다. 이 숫자는 예시이며 실제 비율과 금액은 공고문이 정한다.

연체와 해지

중도금이나 잔금을 기한 안에 내지 못하면 계약서에 정한 연체 이율로 연체료가 붙는다. 반대로 미리 내면 선납 할인을 주는 단지도 있다. 연체가 일정 기간 이상 이어지면 사업주체가 계약을 해지할 수 있고, 이때 계약금은 위약금으로 귀속되며 이미 낸 중도금은 돌려받는 것이 보통이다. 입주 지정 기간을 넘겨 잔금을 내면 그 기간만큼 연체료와 관리비가 발생하므로 입주 일정과 기존 집 처분 시점을 맞추는 것이 중요하다.

자금 계획을 세울 때

계약금은 전액 자기 자금, 중도금은 대출 가능액과 이자 방식, 잔금은 입주 시점의 대출 규제와 기존 집 처분 여부를 함께 놓고 계산한다. 공고문의 납부 일정표에 날짜별 금액을 적고, 발코니 확장비와 옵션비, 취득세까지 더한 총액을 기준으로 삼는 것이 안전하다.

자주 묻는 질문

계약금도 대출이 되나요?

집단대출 대상이 아니어서 원칙적으로 자기 자금으로 내야 한다. 신용대출을 쓰면 뒤의 중도금과 잔금 대출 한도에 영향을 줄 수 있다.

중도금 무이자면 정말 비용이 없나요?

사업주체가 이자를 대신 내는 것이고 그 비용은 분양가에 반영된 것으로 보는 것이 일반적이다. 일부 회차만 무이자인 경우도 있다.

잔금 대출이 예상보다 적게 나오면 어떻게 되나요?

부족분은 자기 자금으로 채워야 하며 기한 안에 못 내면 연체 이자가 붙고 계약 해지 사유가 될 수 있다. 입주 전에 대출 가능액을 다시 확인해야 한다.