전매 제한과 실거주 의무, 어떻게 확인하나

2026.11.3 정리

두 제도의 차이

전매 제한은 분양받은 주택을 일정 기간 다른 사람에게 팔거나 분양권 상태로 넘기지 못하게 하는 제도고, 실거주 의무는 입주 후 일정 기간 그 집에 직접 살아야 하는 제도다. 둘은 함께 붙는 경우가 많지만 적용 근거와 기간이 다르다. 전매 제한은 규제지역, 공공택지, 분양가 상한제 여부에 따라 모든 분양 주택에 걸릴 수 있고, 실거주 의무는 분양가 상한제 주택과 일부 공공주택에만 붙는다. 아래 내용은 2026년 기준으로 정리한 것이며, 구체적인 숫자와 요건은 입주자모집공고문과 청약홈 안내가 우선하고 제도는 바뀔 수 있다.

전매 제한 기간

기간은 당첨자 발표일부터 센다. 2023년 4월에 수도권 최장 10년이던 기간이 3년으로 줄었고, 그 이전에 당첨된 주택도 소급해 줄어든 기간이 적용됐다. 전매 제한 기간 안이라도 세대원 전원이 다른 지역으로 이주하거나 해외 체류, 이혼, 상속 등 법에 정한 사유가 있으면 사업주체의 동의를 받아 예외적으로 팔 수 있다. 공공택지나 상한제 주택을 예외 사유로 넘길 때는 한국토지주택공사가 우선 매입할 수 있다.

실거주 의무 기간

실거주 의무는 분양가 상한제 적용 주택에 붙으며, 분양가가 주변 시세의 몇 퍼센트인지에 따라 공공택지는 3년에서 5년, 민간택지는 2년에서 3년 범위에서 정해진다. 공공분양 가운데 토지임대부나 나눔형처럼 공공이 되사는 유형은 5년이다. 원래는 입주 가능일부터 바로 살아야 했으나 2024년 주택법 개정으로 최초 입주 가능일부터 3년 안에 거주를 시작하면 되도록 유예됐다. 즉 입주 후 3년까지는 전세를 줄 수 있지만, 그 뒤에는 정해진 기간을 채울 때까지 직접 살아야 한다. 어기면 한국토지주택공사가 분양가에 은행 이자를 더한 금액으로 되사가고 벌칙도 있다.

공공분양 유형별 차이

공공분양 가운데 나눔형은 시세보다 크게 낮은 가격에 분양하되 되팔 때 시세 차익의 일부를 공공과 나누는 구조여서 전매 제한과 실거주 의무가 일반 공공분양보다 길다. 선택형은 일정 기간 임대로 살다가 분양 여부를 정하는 유형으로 분양 전환 시점부터 기간을 센다. 토지임대부 주택은 건물만 분양받고 땅은 임대하는 구조여서 거래 자체에 공공 우선 매입 조건이 붙는다. 같은 공공분양이라도 유형에 따라 제한 조건이 다르므로 공고문의 유형 표기를 먼저 본다.

어떻게 확인하나

• 입주자모집공고문의 공급 개요 또는 유의사항에 전매 행위 제한 기간과 실거주 의무 기간이 숫자로 적혀 있다. 주택형별로 다르게 적힌 경우도 있다.
• 청약홈 청약 일정 페이지의 공고 요약에서 전매 제한 항목을 볼 수 있다. 공고문 원문과 다르면 원문이 우선이다.
• 해당 단지가 공공택지인지, 투기과열지구나 조정대상지역에 속하는지, 분양가 상한제 적용인지 세 가지를 확인하면 제한 종류를 거의 알 수 있다.
• 이미 분양된 주택을 분양권 상태로 사려 한다면 당첨자 발표일을 확인해 제한 기간이 끝났는지 셈한다.

전매 제한의 예외 사유

주택법 시행령은 전매 제한 기간 안이라도 사업주체 동의를 받아 팔 수 있는 사유를 정해 두고 있다. 세대원 전원이 근무나 생업, 질병 치료, 취학, 결혼으로 다른 광역 지역으로 이주하는 경우, 상속받은 주택으로 이주하는 경우, 세대원 전원이 2년 이상 해외에 체류하는 경우, 이혼으로 배우자에게 이전하는 경우, 채무 불이행으로 경매나 공매가 진행되는 경우 등이다. 사유를 증명하는 서류를 내고 동의서를 받아야 하며, 동의 없이 넘기면 무효가 된다.

분양권을 살 때 확인할 것

• 당첨자 발표일과 전매 제한 기간을 셈해 거래 가능일을 확인한다.
• 실거주 의무가 있으면 남은 의무가 이어진다는 점을 계약서에 반영한다.
• 사업주체의 명의 변경 절차와 수수료, 중도금 대출 승계 조건을 확인한다.
• 거래 신고와 자금조달계획서 제출 의무가 있는 지역인지 본다.

자주 혼동하는 점

첫째, 전매 제한이 끝나도 실거주 의무는 남을 수 있다. 전매는 가능하지만 사는 사람이 남은 실거주 의무를 이어받는 구조이므로 거래 전에 확인해야 한다. 둘째, 전매 제한 기간은 당첨자 발표일 기준이지만 분양권 양도소득세의 보유 기간은 세법상 기준이 따로 있어 둘이 다르다. 셋째, 오피스텔은 주택법이 아닌 건축물 분양법을 따르므로 아파트의 전매 제한 표와 다르다. 넷째, 무순위나 임의공급으로 받은 세대도 최초 공급 조건의 전매 제한과 실거주 의무를 그대로 따른다. 다섯째, 제한 기간이 끝나기 전에 분양권을 넘기기로 약속하는 이면 계약은 무효이며 처벌 대상이다.

제한 기간은 지역 지정이 바뀔 때마다 달라지므로 공고일 기준 조건이 적용된다는 점을 기억하고, 계약서와 공고문에 적힌 기간을 직접 확인하는 것이 가장 확실하다. 분양권 상태에서 명의를 바꾸려면 사업주체 창구에서 검인 계약서와 중도금 대출 승계 서류를 함께 처리해야 하므로, 전매 가능일이 지났더라도 절차에 며칠이 더 걸린다는 점을 계산에 넣는다.

자주 묻는 질문

전매 제한 기간은 언제부터 세나요?

당첨자 발표일부터 센다. 계약일이나 입주일이 아니다.

실거주 의무가 있는 집을 입주 직후 전세로 줄 수 있나요?

2024년 개정으로 최초 입주 가능일부터 3년 안에 거주를 시작하면 되므로 그 안에서는 가능하다. 그 뒤에는 정해진 기간을 직접 살아야 한다.

전매 제한 중에 증여도 안 되나요?

매매뿐 아니라 증여 등 권리 변동을 일으키는 행위가 모두 제한된다. 상속은 예외다.